Giordano Cattani, PhD
Procurement Account Manager @ ASML, Eindhoven
Riforma della compravendita immobiliare: è forse arrivata l'ora?
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Disclaimer: prima di andare nei dettagli della mia proposta, vorrei precisare che non ho una formazione legale, sono infatti un fisico come avrete notato dal mio CV, ma sono da sempre, per diversi motivi, interessato ad argomenti legati al mercato immobiliare e finanziario. Pertanto mi permetto di avere un'opinione molto personale e non da esperto su questi argomenti: ogni cosa che scrivo, prendetela per quello che è, solo una mia opinione :)
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Le considerazioni che seguono nascono dalla recente esperienza nella compravendita di un immobile di famiglia che ho seguito in prima persona e che può essere riassunta in una sola parola: allucinante!
Senza andare troppo nei dettagli, che sono molti e noiosi, il motivo per il quale la compravendita è stata difficile da gestire risiede, secondo me, nel fatto che la parte iniziale del processo, nella quale molte decisioni importanti vanno prese, anche di carattere legale, si svolge senza la presenza di una figura veramente esperta degli aspetti legislativi, lasciando la discussione e contrattazione di argomenti che hanno anche conseguenze legali, a dei non esperti.
Mi spiego meglio. Il processo di compravendita immobiliare si compone, semplificando molto, di tre passaggi principali: proposta di acquisto, contratto preliminare di acquisto (detto anche compromesso e per brevità, preliminare) e contratto di vendita (detto anche rogito).
Fino alla firma del preliminare, non è prevista la presenza del notaio, ma già nel preliminare molte decisioni critiche sono prese. Ad esempio: la condizionalità della validità del contratto alle verifiche urbanistiche, ipotecarie e catastali sull'immobile, la data entro la quale deve verificarsi il rogito, la condizionalità del contratto preliminare all'erogazione del mutuo e/o anticipo del TFR alla parte acquirente, etc. etc.
Finché si tratta di clausole più o meno standard come quelle sopra, il supporto fornito dall'agente immobilare può anche essere sufficiente, ma cosa succede se si vogliono inserire clausole specifiche a coprire esigenze particolari del compratore/venditore? Ecco, in questo caso possono iniziare i guai. Ma vorrei sottolineare che, anche nel caso in cui il contratto preliminare sia il più semplice possibile, l'esperienza degli agenti immobiliari in ambito legale non è sempre sufficiente a chiarire le tante conseguenze delle scelte fatte da acquirente e venditore. Infine, ricordiamoci che l'agente immobiliare ha interessi ben diversi dalle due parti appena citate: il loro scopo è arrivare alla firma del preliminare, quando la loro parcella è pagata, quindi fanno di tutto perché ciò avvenga! (cosa in cui non c'è niente di male, sia ben chiaro).
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Dopo questa breve descrizione del perché il processo di compravendita può essere difficoltoso, e nel mio caso vi assicuro che lo è stato, veniamo alla proposta di riforma che ho in mente, che magari avrete già intuito dalle mie parole sopra.
Secondo me, per giungere ad un processo di compravendita più semplice e robusto, nel quale molti grattacapi possono essere evitati, basterebbe rendere obbligatorio assumere, per entrambe le parti acquirente e venditrice, un esperto in diritto immobiliare, sia esso notaio o avvocato, sin dal giorno zero, ancor prima di ricevere una proposta di acquisto, in modo da lasciare poi l'agente immobilare e le parti interessate al di fuori di ogni onere legale.
In realtà questa idea non è proprio campata in aria. In Irlanda, infatti, c'e' la necessita' di assumere un solicitor per parte sin dalle primissime fasi [1] . Sono poi i solicitor - che sono per l'ordinamento anglosassone una via di mezzo tra avvocato e notaio italiano - che parlano tra loro, chiariscono ogni aspetto del contratto e lo fanno da persone esperte, rendendo appunto tutto il processo piu' robusto e semplice per tutti (ed anche piu' tranquillo).
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Referenze
[1] Citizens Information - Steps involved in buying a home - top